Жилищный вопрос, пожалуй, всегда был, есть и будет актуальным. Среднестатистический человек не может позволить себе купить недвижимость, поэтому многие стараются решить эту проблему при помощи ипотечного кредитования. Насколько этот выбор удачен, и какие подводные камни хранит в себе ипотека?
«Жить по своим правилам – это то, к чему мы все стремимся! Делать то, что хочется. Мечтать. Любить. Быть счастливым. Это возможно, когда у вас свои правила, своя жизнь, своя квартира», - так звучит слоган ипотеки в банке KazKom. Так ли все привлекательно, как кажется, мы ли устанавливаем правила и будем ли испытывать радость от обладания заветными квадратными метрами?
На сегодняшний день банки выдают кредиты чуть ли не каждому, кто обратится за помощью. Охваченные кредитной эйфорией люди брать в ипотеку квартиру считают нормой, даже если выплаты по ней превышают большую часть семейного бюджета. Многие считают, что, когда речь заходит о покупке собственного жилья, альтернативы ипотеке нет. Как обещают сами банки, получить ипотеку сегодня можно быстро, выгодно, безопасно. Действительно, часто заявку на получение кредита под покупку жилья предлагается онлайн на сайте банка. Несложно, правда? И платить ежемесячно за чужое жилье не придется. И условия кредитования можно выбрать те, которые вам приглянулись. Весьма заманчивое предложение. Но не стоит забывать и о мелких минусах, которые, в общем, станут большой проблемой и выльются в кругленькую сумму. Самым существенным недостатком является переплата за квартиру, которая включает проценты вознаграждения, комиссии банка, нотариальные, оценочные услуги и другие дополнительные расходы. Хотя большинству заемщиков лишь бы скорее получить на руки деньги, они надеются на стабильность и на многообещающее «как-нибудь выкручусь».
- Долгое время люди в нашей стране не имели свободного доступа к деньгам, не могли себе многого позволить, а теперь появилась возможность обрести «лёгкие» деньги, которые только кажутся такими, - поясняет психолог Александра Сучкова.
Итак, несмотря на преимущества и недостатки, ипотека все же пока единственный способ обрести жилье, хотя и не самый лучший. Чтобы взять ипотеку на выгодных для себя условиях, необходимо подобрать подходящий банк. Для этого под видом потенциальных клиентов мы отправились за консультацией в банки нашего города. Нами была обыграна следующая ситуация. Две девушки, представившись сестрами, которые заинтересованы в ипотечном кредитовании, ходили в различные банки с целью найти выгодные для себя условия. Мы сказали, что официально работаем учителями в школе, заработная плата каждой составляет 50-60 тысяч тенге ежемесячно. Квартира, которую мы якобы себе присмотрели – двухкомнатная, сроком на 15 лет.
Банковские ловушки
Юридическая безграмотность нашего населения иногда приводит к тяжелым последствиям. Но как же избежать хитрых банковских ловушек?! Для серьезного подхода к делу нужно ознакомиться со всеми нюансами, не упуская сноски в конце страниц договора, оформленные мелким кеглем. Банки зачастую используют на практике мелкий шрифт в конце страниц для указания щепетильных для заказчика и при этом выгодных для себя положений. Например, повышение процентной ставки в одностороннем порядке, невозможность досрочного погашения ссуды, скрытые платежи и т.д.
Очень часто мы обращаем внимание на рекламу, но и здесь все не так просто. Маркетинговые отделы в этом плане работают хорошо, но только это «хорошо», к сожалению, не в нашу сторону. Ипотечный кредит может обойтись значительно дороже, чем обещает реклама. Невысокие процентные ставки впоследствии могут потребовать повышенных дополнительных расходов. Всегда будьте готовы к «сюрпризам».
На консультациях с менеджерами нам приходилось слушать заученную речь, которую мы можем прочесть на различных буклетах банка. Нами был разработан план действий, в котором мы выделили основные вопросы.
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––Взятые в кредит средства через 15 лет при аннуитетном способе погашения мы возвратим почти в трехкратном размере.
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Срок кредитования можно рассматривать с двух сторон. Чем больший срок кредита мы выбираем, тем больше придется переплачивать. С другой стороны, чем больше срок, тем меньшие ежемесячные платежи от вас будет требовать банк. Второй вариант не выгоден, так как окончательная сумма переплаты вас явно подвергнет в шок.
Процентная ставка. Вам обещают 12% годовых, а потом оказывается, что эффективная процентная ставка, которую банки с недавних пор обязаны раскрывать клиенту, составляет 25-30% процентов, а то и больше. Часто эти цифры люди могут увидеть только при подписании договора.
Две процентные ставки вместо одной. В рекламе обычно говорится только о ставке вознаграждения, которая является одной из составляющих годовой эффективной ставки. Однако не обольщайтесь! За другие составляющие, связанные с получением и обслуживанием кредита без учета самого долга, платить тоже будете именно вы. Так что указанные в рекламе проценты на деле оказываются гораздо больше.
Поэтому просите заранее огласить вам конечную процентную ставку и расписать график платежей – банк обязан это сделать. Можно и отказаться от кредита, но во многих банках есть обязательство: если вы в решающий момент даете задний ход, с вас могут удержать некую сумму. Этот вопрос тоже лучше обсудить заранее. Убедитесь, что в договоре нет оговорки, что банк имеет право менять процентную ставку.
Существуют две схемы погашения – аннуитет и дифференцированный (равными долями). Аннуитет, если говорить простыми словами, - платеж, который составляет одну и ту же сумму на протяжении всего кредита, равными долями – платеж разный, от большей суммы к меньшей. Последний способ оплаты выгоден заемщику, так как процент переплаты меньше. Менеджеры банка обычно умалчивали об этом способе и рассказывали о нем только тогда, когда мы непосредственно о нем спрашивали. Аргументировали свое умалчивание они тем, что клиентам накладно будет платить.
Один из банков составил для нас схему погашения. Менеджер посчитал, что взятые в кредит средства через 15 лет при аннуитетном способе погашения мы возвратим сумму почти в трехкратном размере. Фишка в том, что при аннуитете проценты каждый год начисляются от изначальной суммы долга. В нашем случае мы ежегодно переплачивали бы тринадцать процентов от выданной банком суммы, а не от остатка.
При классическом платеже, называемом еще «равными долями», в первый раз проценты бы вычислялись от общей суммы, а потом – от оставшейся ее невыплаченной части. Переплата при этом была бы менее существенной, но тоже приличной.
Даже если вы решили брать ипотеку с классическими ежемесячными платежами, банк может «схитрить» в договоре: «Уплата заемщиком суммы основного долга по кредиту и начисление вознаграждения банку в тенге производятся ежемесячно равными долями». Вроде бы все в порядке. «Равные доли» - как мы и хотели. Но почему выплачиваем аннуитет? К тому же оказывается, банк ничего не нарушает. При аннуитетном методе ежемесячные платежи, включающие выплату и основного долга, и вознаграждения, должны выплачиваться равными долями. При классическом методе равными долями выплачивается лишь сумма основного долга, а вознаграждение начисляется на его остаток. Такая формулировка позволяет банку воспользоваться аннуитетом. Легко запутаться, правда?
Договор. После первого похода в банки мы заметили, что ни один из них не дал нам ознакомиться с условиями договора, что, конечно, насторожило нас. Одни говорили, что работают только с клиентами по договору, другие не имеют бланков, образцов, третьи вообще сказали, что у них имеются действующие договоры, что, бесспорно, является закрытой информацией. Интересный факт получается: чтобы ввести данные заемщика при подписании документа, они просто копируют файл одного из ранее оформленных заемщиков и меняют данные. Менеджер просто-напросто не хотела давать договор, не придумав никакой другой причины. Напрашивается вопрос, что же такого секретного, какие подводные камни хранит этот «конфиденциальный» документ? Стало интересно, действительно ли мы не можем хотя бы одним глазком заглянуть туда. С целью защитить свои права мы обратились к юристам. Но все не в нашу сторону, юристы сказали, что банки имеют на это полное право, которое прописано в их внутреннем регламенте. На руки же договор мы можем получить непосредственно перед подписанием, и вот тут уже назад пути нет, вообще есть, но начинать трехнедельный процесс заново и также получить возможность прочесть договор «за пять минут» мало кто согласится.
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Знаете ли вы, что первые несколько лет вы оплачиваете только проценты, основной же долг погашается после оплаты процентов вознаграждения.
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Важно выбрать валюту, в которой вы оформляете ипотеку. Ведь инфляция на различные валюты влияет не одинаково. Советуем кредиты брать в национальной валюте, иначе скачок зарубежных может сильно ударить по карману.
Во всех банках без ограничения существует такой ценз, который людям пенсионного возраста априори не дает разрешения на получение ипотеки. Тогда, на консультации с менеджерами, мы спросили, может ли отец, которому до пенсии осталось четыре года, быть созаемщиком, все однозначно ответили «нет», если только мы не собираемся оформить ипотеку на эти четыре года. Никакие уговоры о том, что пенсия довольно-таки немаленькая, не помогли. Банки боятся, что пенсионерами сумма не будет выплачена. И тут можно сделать вывод, что права на собственное жилье посредством займа они не имеют.
Многие банки устанавливают мораторий на досрочное погашение кредита. В период действия моратория досрочное погашение кредита, как частичное, так и полное, либо не допускается, либо предусматривает уплату дополнительных сборов за досрочное погашение в определяемых в кредитном договоре размерах.
Хотя чаще встречается другая ситуация – клиенты в силу каких-либо обстоятельств не могут оплатить кредит. Тут на помощь может прийти реструктуризация (отсрочка).
Ежедневно большое количество должников обращается в банк с просьбой выплачивать долг частями. При уважительных причинах некоторые банки идут навстречу. От вас требуется заявление и основание, по которому вы в определенный момент времени оказались неплатежеспособными. Все это решается в индивидуальном порядке. К сожалению, то, что наши финансы могут спеть романсы, волнует далеко не все банки, данная помощь уже злостным должникам, а не уважаемым клиентам, как было вначале, не оказывается. Кроме того, начисляется пеня за каждый просроченный день плюс «плохая кредитная история», как хладнокровно заявил менеджер одного из банков.
Возвращаясь к слогану KазКома – заметно, что ипотека строится далеко не по правилам заемщика. Есть ли возможность взять такой заем, который будет выгоден не только банку, но и его клиенту? Наверное, нет. Вряд ли банк будет работать себе в убыток. В любом случае, если есть массовый спрос, то будет и предложение. Задумайтесь, нужна ли вам такая жизнь взаймы? Если же все-таки альтернативы ипотеке нет, внимательно изучите все условия банка, все права и обязанности обеих сторон, чтобы после подписания договора вас не ждали неприятные сюрпризы. Как гласит пословица: семь раз отмерь, один раз отрежь. А вообще специалисты рекомендуют адекватно подходить к покупке жилья, не гоняться за дешевизной и быстрыми сроками оформления кредита, а выбирать банки со средними ставками и прозрачными условиями договора.