Вниманию заемщиков банков второго уровня и организаций, осуществляющих отдельные виды банковских операций
1 марта 2011 года введен в действие Закон Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов» (далее – Закон по вопросам ипотечного кредитования), предусматривающий ряд изменений и дополнений в законодательные акты, включая Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее – Кодекс), Закон Республики Казахстан «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон о банках), Закон Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» (далее – Закон об ипотеке).
Отдельным нормам Законом по вопросам ипотечного кредитования придана обратная сила, то есть их действие распространяется на договоры, заключенные до введения в действие Закона, среди них:
- запрет на одностороннее изменение условий договоров банковского займа, за исключением случаев, предусмотренных Законом о банках (подпункт 4 статьи 728 Кодекса);
- ограничение размера начисляемой банками иорганизациями, осуществляющими отдельные виды банковских операций (далее – небанковские организации), неустойки за неисполнение обязательств по договорам банковского займа (пункт 2 статьи 35 Закона о банках);
- запреты на ограничение заемщика в выборе страховой организации и оценщика и возложение на заемщика обязанности по страхованию своей жизни и здоровья (пункт 11 статьи 34 Закона о банках);
- запрет на взыскание штрафа за частичное или полное досрочное погашение займа по истечении одного года с даты выдачи банковского займа (пункт 5 статьи 39 Закона о банках).
- указание банками и небанковскими организациями в договорах займа исчерпывающего перечня комиссий и их размеров (пункт 3 статьи 39 Закона о банках);
- запрет на введение новых комиссий в рамках заключенных договоров займа (пункт 3 статьи 39 Закона о банках);
- запрет на внесудебную реализацию ипотеки при наличии письменного отказа залогодателя-физического лица (подпункт 4) пункта 3 статьи 24 Закона об ипотеке);
- запрет на внесудебную реализацию залогового жилища и (или) земельного участка с жилищем по договору займа, заключенному физическим лицом с МКО или КТ (подпункт 5) пункта 3 статьи 24 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества»);
- условия, при которых залогодержатель должен реализовать предмет залога во внесудебном порядке предложенному заемщиком/залогодателем покупателю (статья 22 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества»).
Остановимся подробнее на наиболее актуальных вопросах.
Запреты на ограничение заемщика в выборе страховой организации и оценщика и возложение на заемщика обязанности по страхованию своей жизни и здоровья
Согласно пункту 11 статьи 34 Закона о банках, в случае если условиями о предоставлении займа предусмотрены требования о заключении договоров страхования и (или) на проведение оценки в целях определения рыночной стоимости имущества, являющегося обеспечением, банк, организация, осуществляющая отдельные виды банковских операций, не вправе ограничивать заемщика, залогодателя в выборе страховой организации и (или) оценщика.
Таким образом, даже если в договоре банковского займа, заключенном до 01.03.2011 года, содержалось условие о заключении договора страхования и (или) на проведение оценки с определенными страховой организацией и (или) независимым оценщиком, с момента введения в действие Закона по вопросам ипотечного кредитования, данное условие договора не действует и заемщик вправе по своему усмотрению выбирать организации для заключения с ним необходимых договоров.
Относительно возложения на заемщика обязанности по страхованию своей жизни и здоровья поясняем, чтосогласно пункту 3 статьи 806 Кодекса и пункта 11 статьи 34 Закона о банках обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина ни законодательными актами, ни договором.
Таким образом, условия договоров банковского займа, обязывающие заемщика страховать жизнь, здоровье, либо заключить договор страхования от несчастного случая противоречат нормам законодательства с момента их заключения.
Ограничение размера неустойки (пени) по договору банковского займа
Пунктом 2 статьи 35 Закона о банках предусмотрено ограничение размера взимаемой банками максимальной суммы неустойки в зависимости от количества просроченных дней (не более 0,5 % от суммы просроченного платежа в день, но не более 10 % от суммы выданного займа за каждый год действия договора банковского займа).
Действие данной нормы распространяется на договоры, заключенные до введения в действие Закона по вопросам ипотечного кредитования.
Таким образом, подлежит перерасчету неустойка, начисленная банком, небанковской организацией, в том числе до введения в действие Закона по вопросам ипотечного кредитования, но не уплаченная заемщиком.
Исключения составляют случаи, когда неустойка была уплачена заемщиком либо подлежит уплате в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом.
Запрет на введение новых комиссий в рамках заключенных договоров займа
Согласно пункту 3 статьи 39 Закона о банках банки и небанковские организации обязаны в договорах банковского займа указывать полный перечень комиссий и их размеры, подлежащие взиманию в связи с выдачей займа, и не вправе в одностороннем порядке вводить новые виды комиссий в рамках заключенного договора.
По договорам банковского займа, заключенным до введения в действие Закона по вопросам ипотечного кредитования, следует знать, что банки и небанковские организации с 01.03.2011 г. не вправе вводить новые комиссии (т.е. те, которые не были предусмотрены договором банковского займа или тарифами банка, действовавшими на момент заключения договора банковского займа), даже если такое право банка и небанковской организации содержалось в договоре банковского займа.
Запрет на взыскание штрафа за частичное или полное досрочное погашение займа по истечении одного года с даты выдачи банковского займа
Согласно пункту 5 статьи 39 Закона о банках банки, небанковские организации не вправе взимать неустойку или иные виды штрафных санкций за досрочное погашение займов, за исключением случаев частичного досрочного погашения или полного досрочного погашения основного долга до одного года с даты получения займа.
Данная норма распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров банковского займа, но со дня введения в действие Закона по вопросам ипотечного кредитования. Соответственно, если заемщик по истечение одного года с даты получения займа по договору, заключенному до 01.03.2011 года, осуществит частное и /или полное досрочное погашение займа банк не вправе удерживать какие-либо деньги за его погашение, даже если такое право предусмотрено договором.