Господа форумчане, есть ли у кого опыт покупки недвижимости в нашем городишке в ипотеку? Хотелось бы знать, охотно ли идут продавцы на предложения продать квартиру в ипотеку? Как оценщики оценивают квартиры, на всю сумму предложенную продавцем или же обычно "занижают" цену (знаю что оценивают по квадратным метрам без учета всякого ремонта и т.д) ? Нужен ли "задаток" продавцу на случай того, что бы он не продал квартиру за период пока будет оформляться ипотека, да и каковы вообще "средние" сроки оформления ипотеки (банк обещает в течении 2-х месяцев)? С кем лучше работать с хозяином квартиры либо с реэлторами? И вообще есть ли какой толк от этих самых реэлторов?
Попробую ответить по порядку.
а условия по ипотеке? я посматриваю на казком, т.к. он свою репутацию, на мой взгляд, заслужил.
хотелось бы почитать типовые договора ипотечного кредитования, но в банках их не дают. может кто располагает нужной мне информацией?
Скажите, а для чего вам нужен типовой договор? Что вы надеетесь там прочитать? Все равно везде все примерно одинаковые условия.
Условия разные. Договор нужен для анализа.
В качестве рекомендаций я бы посоветовала обратить внимание на такие моменты как:
- комиссия за рассмотрение заявки ( в некоторых банках ее нужно предварительно оплатить независимо от принятого решения);
- комиссия за ведение ссудного счета ( обычно какой-либо процент от суммы кредита, включенный в ежемесячный платеж, размер в каждом банке варьируется по-разному);
- оценка недвижимости (как правило, за счет клиента- если банк требует предоставить уже после принятого решения по вашей заявке, то это избавит вас от лишних расходов. В некоторых банках сначала требуется оценка, что не гарантирует в свою очередь то, что ипотеку вам одобрят.);
-страхование ( как жизни заемщика так и недвижимости- везде по-разному где-то за счет средств банка, а где то за счет средств заемщика. Процедура ежегодная порядка 300 долларов может выйти.)
- комиссия за обналичивание кредита;
-возможность досрочного/частично досрочного погашения ( бывает устанавливают моратории в первые годы платежей, что для заемщика не очень удобно так как в первые годы как раз-таки обычно идет проплата процентов. Здесь следует также обратить на то как списывается сумма которую вы вносите частично- с основного долга? И пересчитывается ли график на остаток его? И нет ли какой штрафной санкции за досрочное или частичное погашение?или в каком размере взимается комиссия за это);
Таким образом, зная основные моменты- вы будете уже планировать как вам лучше выплатить кредит и в каком банке выгоднее брать ипотеку. Есть еще нюансы, которые я могла упустить, но думаю они уже не такие существенные).
Мне будет очень приятно, если мои рекомендации кому-то из вас помогут )
Только запомните - не будете платить ИХМОтеку, придёт громозека
Как я оформлял ипотеку. Живем мы с любимой в Павлодаре с 2009 года.
Итак, прожили мы на съемной квартире 3 года, квартире требовался ремонт, хозяева не шевелились, у нас тоже руки как-то не поднимались, и желания ремонт в чужой квартире делать не было. Да и настроение было «чемоданное», все думали: «скоро купим квартиру». За пару лет насобирали 14000$. Жена была в декрете, а тут вышла на работу, ну и решили взять ипотеку. Посмотрел в интернете условия и процентные ставки банков и остановился на Цеснабанке. Их условия 12,5% годовых, при первоначальном взносе 40% без подтверждения доходов.
1) Сходил в банк, проконсультировался, и начались поиски квартиры. Сначала планировали купить 2х комнатную, цены примерно от 35000$ в подходящем нам районе. По кредитному калькулятору прикинул, что не достающую сумму придется брать лет на 10 и переплата банку составит почти 16000$. Думаю многовато, при том еще и каждый месяц придется платить тысяч по 50000 и в сумме цена квартиры будет не 35, а 51000$.
Решили искать 1-комн.. «однухи» от 27000$. Ходили смотрели, обратился к риэлторам (клюнул на их заманчивые объявления), недели 2 ни ответа, ни привета. Потом позвонили, показали пару квартир, нам не понравилось что-то. Параллельно искали на slando и kryshe. Ходили смотрели, при слове «ипотека» хозяева накидывали 1-2000$ за ожидание. Подумали предложить хозяевам съемной нами квартиры выкупить ее, они сказали, что и сами уже планировали повесить объявление (вовремя мы начали суетиться). Договорились о цене(28000$), привезли они мне все копии документов на квартиру и собственника.
2) Далее я пошел в оценку, там сказали, что техплан старый и в банке его не примут, лучше переделать сразу. Позвонил хозяевам -сказали сделаем. Через неделю новый техплан. Заказал оценку(попросил я их оценить ближе к стоимости, чтоб надежнее в банке), пришли, замерили, пофотографировали, на следующий день собственники забрали(нужны подписи владельца) и привезли мне.
3) Я в банк сдал копии документов: уд/л, рнн, сик, копию домовой, справку о пенсионных отчислениях за 6 мес., техплан на квартиру, правоустанавливающий документ на квартиру, уд/л владельца, его рнн, уд/л супруги, свидетельство о браке и о рождении ребенка. Кажется всё. Дело было в конце декабря. Переживал конечно, хоть на руках и было 47% от стоимости квартиры. Позвонили после новогодних праздников, сказали что одобрили. Беру я 2 000 000 и иду в ближайший банк для обмена на доллары. В банке говорят нету столько, иду в другой (так погулял я по району с оттопыривающейся курткой, но никто и не догадался о содержимом моих карманов). В АТФ нашлась нужная сумма в 13200$. Звоню хозяевам, чтоб забрали меня у банка и едем к нотариусу, там говорят что нужна моя супруга и справка об обременениях на данную квартиру (она действительна один день).едем по домам, я с баксами в кармане(на автобусе).на следующий день жена отпросилась с работы и мы встречаемся у нотариуса, там отдаю деньги и подписываем договор купли – продажи с описанием в нем сколько денег я отдал и сколько еще должен и до какого числа, так же супруга моя пишет разрешение на покупку квартиры.
4) Далее в ЦОН, сдаю документы на регистрацию права собственности(5 рабочих дней). Когда забираю, заходим с супругой к нотариусу и она пишет разрешение на залог нашей квартиры.
5) Иду в банк и заключаем с ним договор.
6) Сдаю опять документы в ЦОН, ускоряю за дополнительную плату(2 или 3 дня), так как в банке сказали, типа конец месяца, потом выходные, придется потом еще неделю ждать. 7) Забираю документы в ЦОНе, и в банк. Оплачиваю комиссии и страховку, пишу заявление на перечисление денег на мой счет, который открыл ранее. После полудня звонок из банка – деньги перечислены - можете снимать. Ок. Звоню хозяевам квартиры (хотя уже хозяин я), едем с супругой в банк, снимаем деньги, тут же их меняем на доллары. Продавцы говорят, что сегодня не могут, договариваемся на завтра у того же нотариуса.
8) У нотариуса составляем бумагу о полном расчете и что не имеем претензий друг к другу. Отдаю остальные деньги.
9) Иду в банк оставляю у них эту бумагу, мне выдают копию с печатью банка и график погашений, кстати, договор купли-продажи и техплан тоже в банке, у меня копии с печатями банка. ВСЁ!
Интересно, что когда я консультировался в самом начале в банке, мне сказали, что я открываю счет и кладу туда свои деньги (первоначалку). И когда мы се оформим по квартире, тогда все сразу деньги сниму и отдам продавцам. Так было написано и в договоре, а на деле все немного не так. Еще банк давал продавцам гарантийное письмо, после одобрения. Но от него я в нашем случае пользы и гарантий не увидел. Так же везде спрашивают РНН, хотя с 1 января 2013 года его полностью отменили. С домовой то же самое. (не торопитесь выкидывать)
По срокам: от оценки до конца ушел месяц – это с январскими праздниками.
По ценам: квартиру оценили по курсу 150.57(видимо курс нацбанка), в 4 216 000 (но т.к. курс немного выше я докупил 150$), в банке я занимал 2 216 000, под 13%( сказали ставка поднялась) на 5 лет, с ежемесячным платежом в 51500. переплата банку составит 818 800 тенге, но если буду рассчитываться досрочно, процент пересчитают.
Оценка квартиры 3500 тенге.
Открытие счета 500 тенге.
Страховка квартиры за год 7 313 тенге.
За снятие со счета(0,5%) 11 080 тенге.
За организацию займа(1%) 22 160 тенге.
У нотариуса первый раз 20 772 тенге. Второй раз 12 463 тенге. Делили пополам с продавцами.
В ЦОНе за регистрацию кажется около 900 тенге. И второй раз ускоренно 9 000 тенге.
Полезные ссылки http://www.kn.kz/ru/helpful/view/id/11/
http://www.kn.kz/ru/helpful/view/id/122/
http://news.mail.ru/inworld/kazakhstan/society/11500318/?frommail=1
http://www.gec.kz/default.asp?inc=1&opt=21&obj=3
http://gazetaturan.com/?p=5968
Отдельная благодарность моему любимому помощнику (2,5 года). Он как раз на больничном был, так везде почти с папой по делам ездил и терпеливо ждал)))
Если жена не работала и за пару лет смогли собрать $14000, то не проще бы было еще годик подкопить и купить без ипотеки?
skorohod, благодарен за подробный алгоритм действий. Нужная и полезная инфа. Ближе к лету займусь более плотнее.
У меня подруга недавно оформила ипотеку в Сбербанке. Довольная теперь. Ходила, просчитывала- там переплаты меньше выходит. Правда по два часа в очереди сидела((((
, на каких условиях она брала?
, Я не вдавалась в подробности, спрошу - напишу...