В работе обслуживающих многоэтажные жилые дома организаций сейчас происходят значительные изменения за счет перехода к системе ОСИ - объединению собственников имущества. В областном центре работает фирма, для которой этот переход - лишь формальность, поскольку их деятельность уже отражает вносимые законом новшества, передает Павлодар-онлайн.
Об этом подробнеее рассказал менеджер проекта ТОО УК «City Group» Думан Токашев. В первую очередь, он подчеркивает, что управляющая компания, которую он представляет, это не КСК. Хотя, по факту, заменяет этот тип обслуживающих многоэтажные дома организаций. Компания работает не только в Павлодаре, но и в некоторых других городах Казахстана: Усть-Каменогорске, Семее, Петропавловске.
- В 2016 году, когда мы заходили на рынок, в стране уже предусматривались возможные изменения и реформа в сфере, где мы собирались работать: тогда уже обсуждалось создание товариществ и заключение договоров с управляющими компаниями. И вот сегодня должны появиться ОСИ и ПТ (простое товарищество – авт.). Тогда мы уже понимали, что реформы не избежать и выбрали форму управляющей компании, - говорит Думан Токашев. - А такая компания ведет деятельность строго в правовых рамках, она не может работать так, как КСК сейчас: у нее четко все прописано. Не каждый собственник и не все жильцы дома готовы выходить и сообща решать вопросы по содержанию их общего имущества. В этом случае мы предлагаем наши услуги. Мы как управляющая компания будем отвечать за все, при этом предлагая жильцам готовое решение того или иного вопроса.
По словам собеседника, при переходе к системе ОСИ их фирме не придется ничего менять за исключением, может быть, договоров с собственниками квартир. Работа ТОО УК «City Group» уже организована так, как предусматривается в реформе.
- На всех своих объектах управления мы провели разъяснительную работу. Сейчас в Павлодаре проходит процедуру организации ОСИ дом № 18 по улице Ткачева. Думаем, что в ближайшее время подтянутся и другие дома, - говорит представитель компании.
При переходе к ОСИ квартировладельцы могут либо сами взять на себя организационные моменты: наем сервисных компаний, которые будут предоставлять услуги по уборке помещений, придворовой территории, дезинфекции, подготовке многоэтажки к зиме, либо передать администрирование управляющей компании. Тогда те уже, в свою очередь, будут заключать договоры с сервисными компаниями, отслеживать качество их работ и прочее. Все это предусмотрено законодательством.
- В нашем случае сервисная компания наша - «Империя услуг». Она на рынке с 2014 года, - поясняет представитель ТОО УК «City Group». - Здесь нам пришлось немало поработать с собственниками квартир, потому что они хотели, чтобы за их домом был закреплен мастер. Мы же предлагаем европейский подход: у нас все организовано так, что работа выполняется по заявкам, поэтому тут происходит оптимизация бюджета дома. Можно предусмотреть вариант закрепления того же сантехника за определенным домом, но тогда этот дом должен выплачивать ему ежемесячную стабильную зарплату, что увеличивает размер взносов.
- В вашем случае у каждого дома отдельный бюджет? А то некоторые КСК грешат тем, что на весь обслуживаемый ими жилой фонд имеют одну общую кассу.
- У нас бюджет у каждого дома свой. И в законе это предусмотрено. На каждый дом составляется отдельная смета, где мы указываем все пожелания собственников квартир. Здесь и дератизация, и дезинфекция, и уборка помещений, придомовой территории, обслуживание инженерных сетей, теплофикационного оборудования и прочее. В этой смете по специальным установленным законодательством нормативам рассчитывается каждый тенге в тарифе. Необходимо понимать, что 30% - это административные расходы управляющей компании. Из этой суммы мы получаем доход. Если мы оптимизируем эти расходы, то получаем прибыль.
- Обычно КСК пытаются отказаться выполнять «лишние» обязанности, а вы наоборот - увеличиваете количество услуг...
- В нашем тарифе все зависит от желания собственников квартир. Хотят они поставить консьержа, установить дополнительную охранную сигнализацию, шлагбаум, сделать ремонт, заменить окна в подъездах на пластиковые - на этот период смета пересматривается. Но, надо сказать, в Павлодаре смета изменилась по тарифу в сторону увеличения только в одном доме - на Ткачева, 18. Это дом ПНХЗ. В нем живут сотрудники предприятия, и ту производственную культуру, которую они у себя на работе получают, переносят в быт. Они изначально понимали, что за такую большую территорию уборщица за 40 тысяч тенге не возьмется, либо качество будет низкое. Они на очередном собрании жильцов рассмотрели вопрос по повышению заработной платы дворника и уборщицы. А есть дома, в которых жильцы уверены, что за десять тысяч тенге в месяц кто-то будет хорошо убирать четыре подъезда. Нам приходится вести собственников квартир к изменению сознания в этих вопросах. Но это происходит медленно. Многие владельцы квартир считают, что труд неквалифицированных работников должен быть низкооплачиваемым. Мы стараемся донести информацию, что такой подход не даст должного эффекта, а ведь желание каждого - жить в чистоте. К слову, в Павлодаре на управляемом жилом фонде размер ежемесячного взноса минимальный: от 18 до 40 тенге за один квадратный метр.
- А с местными госорганами, непосредственно курирующими сферу жилищных отношений, как складывается ваше взаимодействие?
- В 2016 году к нам относились скептически, но на сегодняшний день понимают, что мы работаем ответственно, можем всегда предоставить всю отчетность. В течение этих последних лет существовала по отношению к нам определенная настороженность, были проверки со стороны собственников квартир, которые не могли поверить, что так организовать работу возможно. Были и прокурорские проверки. Но мы предоставляли полностью всю информацию, потому что изначально работали в правовом поле. Кроме отдела жилищной инспекции, мы также работаем с отделом строительства, потому что в последнее время к нам переходят дома, построенные по жилищной госпрограмме. Там есть трехлетняя гарантия от застройщиков. Например, к нам недавно перешла в управление новостройка по Академика Чокина, 150/1.
- Сколько всего в Павлодаре многоэтажек у вас в управлении?
- Восемнадцать. Надо сказать, что мы не вели агрессивную политику привлечения. Мы берем в управление те дома, где квартировладельцы осознанно сделали свой выбор. Но мы не отказываем ни одному дому, мы предоставляем им смету с указанием того, какие услуги при каком тарифе будут оказываться. В Усть-Каменогорске к нам, к примеру, приходят жильцы малосемейных старых общежитий, мы их принимаем. Им надо вылезать из бытовой разрухи, а их никто не берет. Они соглашаются на предложенные нами условия. В Павлодаре, например, мы брали в 2017 году дома на Набережной, 1 и 3 с ужасающим состоянием инженерных сетей. В подвалах было по колено воды, розливы разорваны. Всю проделанную с тех пор работу можно увидеть наглядно – это кардинальные изменения.
- Как вы боретесь с извечной проблемой для обслуживающих организаций - должниками?
- Да, эта проблема извечная. Первые три года мы такой вопрос не поднимали, поскольку это был один из маркетинговых ходов, чтобы повысить уровень лояльности среди собственников квартир. Ту брешь в бюджете, которую образовывали должники – около 20 процентов на каждом объекте управления, мы закрывали собственными средствами. С этого года мы начали работу по взысканиям. Сейчас мы выделили каждый город, где представлена наша компания, в филиал – они работают самостоятельно. У нас появились дополнительные инструменты по превентивным мерам. Например, мы не выполняем заявки по ремонтам от должников. Мы говорим: «Извините, вы должны прежде оплатить», ссылаемся на статьи закона о солидарной ответственности собственников квартир в содержании многоквартирного жилого дома. До прошлого года практически вся функция взыскания долгов приходилась на судебные органы. На сегодня первоначальную работу могут провести нотариусы. В прошлом году закон о медиации был окончательно разработан и принят в полном объеме. Мы даже, не доводя до нотариуса, до исполнительных органов, применяем инструменты медиации. Помочь должна и платформа Smart Bridge, созданная в стране для упрощения процесса интеграции между информационными системами госорганов и частным сектором. Благодаря ей мы можем запрашивать актуальные данные о собственнике квартиры и предоставлять их нотариусу или судебным органам на момент взыскания задолженности, чего раньше не было предусмотрено.
- Кроме этого, мы готовим к запуску биллинговую систему. Она предназначена для более открытой трансляции собственникам квартир расходования денежных средств. Они будут видеть историю начисления, оплат, что повышает уровень доверия к нашей компании. В целом у нас уже наблюдается сокращение количество должников – они понимают, что мы в этом направлении работаем системно, - говорит Думан Токашев.
- Вы так много планируете сделать и уже делаете в части цифровизации, у вас имеются страницы в соцсетях, сайт - а как вы работаете с пенсионерами?
- С 2016 года мы попробовали разные методы коммуникации с клиентами. В первую очередь, конечно, социальные сети. Сейчас немного пенсионеров, которые совсем не пользуются смартфонами. Первоначально мы рассматривали вопрос, чтобы люди преклонного возраста переходили на «цифру» - это были настроенные каналы через соцсети, у нас есть официальные страницы. Практически на каждом объекте управления мы создавали WhatsApp-группы. Но скажу так: WhatsApp-группы - это зло. Некоторые люди не лезут за словом в карман, не ограничивают себя в эмоциональных высказываниях. Кроме того, такие чаты представляют собой сбор личных данных собственников квартир в виде номеров телефонов. Мы, изучив законодательство, отказались от WhatsApp-групп. Да, сейчас наши работники находятся в подобных чатах, но там уже администраторами групп являются сами собственники жилья. Прибегая к удаленным способам коммуникации, мы снижаем напряженность среди собственников квартир. Не секрет, что многие соседи не желают общаться друг с другом и не посещают собрания только потому, что избегают возможного спора между собой. Да и пандемия коронавируса диктует условия. Собирать массово людей нельзя, а решение по важным вопросам в основном принимаются на собраниях. Благодаря тому, что в марте этого года мы запустили в работу в тестовом режиме новый сайт с личными кабинетами и мобильное приложение, мы готовы нашим клиентам предоставить новый действенный инструмент. Каналы в соцсетях у нас сейчас работают как обратная связь. Вовлеченность на тот момент уже составляла 70 процентов от общего числа собственников квартир. Это очень хороший показатель. Поэтому говорить, что наши пенсионеры не умеют работать с мобильными приложениями, неверно. Опять же для тех, кому привычно оплачивать услуги в офисе организации и там же получать необходимую информацию, могут выбрать этот вариант. С 1 сентября мы запустили единый контактный центр по номеру: 8 708 466-84-22. Он сейчас находится в бета-версии, в режиме тестирования. Люди в любое время в формате 24/7 могут позвонить, получить ответы на свои вопросы, подать заявку.
Фото иллюстративное kazned.ru и из архива ТОО УК "City Group"