На вопросы, которые горожане чаще всего обсуждают в домовых чатах, согласились ответить в городском отделе жилищной инспекции. Речь пойдет о крышах, подвалах и кладовках, о модернизации домов и переносе батарей, засорах в системе канализации и целевых сборах, передает Павлодар-онлайн.
1. Крыша, подвал, лифт
- Кому принадлежат крыша, подвал и лифт, и кто должен платить за их ремонт?
- Фасад, крыша, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестницы, лифты, чердаки, техэтаж, подвалы, общедомовые инженерные сети, почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом – все это общее имущество объекта кондоминиума. И все это принадлежит собственникам, - объяснила заместитель руководителя отдела жилищной инспекции Бакытгуль Базылова. – Согласно статье 32 Закона «О жилищных отношениях», бремя содержания несут все собственники.
Другими словами, лифт, подвал и крыша – все это общее имущество жильцов. Первый этаж не может откреститься от крыши, а десятый – от бойлера в подвале.
Также в жилинспекции объяснили, как повлиять на жильцов, которые не хотят участвовать в сборах.Например, 30 квартир сдали на замену бойлера или ремонт крыши, а еще четыре – нет.
- Если жильцы договорились о ремонте, а несколько квартир против, можно повлиять на них в законном порядке. Для этого обязательно должен быть протокол собрания, - уточнила Бакытгуль Базылова. - Запомните: после собрания составляется протокол. Должна быть инициативная группа, которая отвечает за сбор денежных средств. Когда решение о проведении ремонтных работ принято (согласились 51% жильцов), приглашается организация, которая имеет аккредитацию на данный вид деятельности. Нужно это для того, чтобы в дальнейшем, если работы будут проведены некачественно, вы могли обратиться в суд и в другие надзорные органы.
То есть есть всего один законный способ повлиять на соседей, которые принципиально отказываются сдавать деньги. Через суд. (Тут действует статья 8 Закона «О жилищных отношениях».)
- Часто к нам обращаются, когда житель пятого или девятого этажа уже устал ходить по соседям и говорить: «Давайте сложимся на ремонт крыши». Ему соседи обычно отвечают: «Крыша не наша, крыша – ваша». Собственник в итоге устает, по своей инициативе нанимает людей, они ремонтируют крышу, а потом жилец просит разделить сумму по стояку. Жильцы квартир, которые находятся ниже, снова не хотят оплачивать, - привела пример Бакытгуль Базылова. – Мы начинаем разбираться, есть ли у компании, которую нанимали, лицензия. Нет. Есть протокол о согласии других собственников? Нет. Получается, это было ваше собственное решение.
- В этом случае никаких мер к соседям принять не получится?
- Не получится. Обычно жильцы таких домов, где не получается прийти к согласию, обращаются к нам в отдел жилищной инспекции. Мы выезжаем, проводим встречи с жильцами, даем разъяснения. Но есть и обратная ситуация: когда верхние этажи говорят, что подвал их не касается. Аргументируют тем, что жильцы первых и вторых этажей сами должны разбираться. Руководствуясь такой логикой, собственник квартиры на пятом этаже может сказать: «Ну раз моя крыша, я ее снесу, и живите, как хотите». Абсурд ведь? А жильцы первого этажа тогда могут отрезать всему дому инженерные сети. Разумеется, и то, и другое невозможно. Все это общее имущество, поэтому соседям нужно договариваться между собой.
2. Подготовка к зиме
- Как готовят многоэтажки к зиме? Зачем это нужно, какие будут последствия, если не готовить дом к отопительному сезону?
- Перед каждым отопительным сезоном необходимо проводить промывку внутренней системы, опрессовку, после чего дом считается готовым к приему тепла. Промывка проводится по мере необходимости, но не реже одного раза в два года. Нужно это для удаления различных отложений, песка, окалины, продуктов коррозии, накапливающихся в системе отопления в процессе эксплуатации. Если не готовить дом к приему тепла, это негативно сказывается на качестве теплоснабжения и потом собственники жалуются на недогрев.
3. Нулевая готовность и штрафы
- Кто будет отвечать, если многоэтажка к холодам подошла с нулевой готовностью? Предусмотрены ли штрафы?
- Все дома в любом случае будут подключены к теплоснабжению. А вот насколько дом к этому готов - зона ответственности самих жильцов. Именно собственники должны контролировать работу сервисных обслуживающих организаций. Вы для этого их и нанимаете. А люди, которых вы наняли, которые получают за это зарплату, не выполняют свою работу. Но деньги при этом получают. Соответственно, собственники должны следить за процессом подготовки: для этого на нашем официальном аккаунте постоянно публикуется информация о том, какие дома подготовлены и на сколько процентов. Мы даже размещали информацию о капитальных ремонтах.
- И все-таки штрафы предусмотрены?
- Штрафы не предусмотрены. Это обусловлено тем, что собственникам необходимо расторгать договорные отношения с недобросовестными организациями.
4. Отключите водонагреватель
- Могут ли жильцы, неверно подключившие водонагреватель в квартире, доставить проблемы своим соседям?
- Неправильная эксплуатация водонагревателей приводит к перебоям с водоснабжением, то есть идет перелив. Поэтому, когда люди прекратили пользоваться водонагревателем, они должны его отключить от сети и закрыть краны. А у нас как зачастую происходит? Жильцы считают, что достаточно отключить от сети и краны не закрывают. Это ведёт к тому, что их соседи потом сидят без горячей воды.
5. Как поделить кладовку
- Можно ли оборудовать кладовку на месте заваренного и срезанного мусоропровода? Например, его срезали, чтобы справиться с крысами? И как эту кладовку потом делить?
- Это места общего пользования, и здесь действует статья 40 п.3 Закона «Жилищных отношениях». При переоборудовании, перепланировке нежилых помещений, если изменения затрагивают несущие и ограждающие конструкции, общедомовые инженерные системы, общее имущество объекта кондоминиума, требуется обязательно письменное согласие 2/3 собственников. Поэтому, если люди хотят срезать мусоропроводы и поставить на их место кладовые, это делается по решению собственников. Проводится собрание.
- А если соседи на этаже не смогут договориться, и кто-то самовольно оборудует кладовку?
- Это общее имущество. Не может один из соседей поставить дверь и сказать: «Это будет только моя кладовка». Это уже самозахват, и соседи, кто недоволен, могут подать в суд и в судебном порядке истребовать, чтобы дверь демонтировали.
6. Проблемы с канализацией
- Что нельзя смывать в канализацию? Можно ли смывать пищевые отходы – заварку, недоеденное рагу или кастрюлю прокисшего супа, и чем это грозит?
- Бывает, бытовые отходы сливают в канализацию. Мы были свидетелями, когда оттуда вытаскивали халаты, футболки, нижнее белье, средства гигиены. В результате происходит засор канализации. Из-за этого фекальные массы сливаются в подвальное помещение или идут через первые этажи. Также, когда очень жирные продукты сливают в канализацию, образуются жировые пробки. Поэтому мы просим жильцов использовать канализацию только по ее прямому назначению, а не вместо мусорного ведра.
Туалетную бумагу при этом можно отправлять прямиком в центральную канализацию. А вот обычная чайная заварка может стать проблемой. Она прессуется в трубах и может привести к засору. Аналогично может повести себя жир: он тоже не растворяется, накапливается и образует пробки. Тем более, когда в доме месяцами нет горячей воды.
Ранее в одном из КСК даже рассказывали, что жильцы павлодарской пятиэтажки отправляли в унитаз банки с испорченными соленьями, бараньи кишки, валенки и игрушки.
7. Как заменить старый лифт
- Куда обращаться, если жильцы хотят заменить аварийный лифт на новый? А если согласны не 100% собственников?
- Обратиться можно в отдел жилищной инспекции на Кривенко, 25. Мы проконсультируем. Расскажем, какие нужны документы. Для замены лифта не требуется согласие всех собственников, должны согласиться две трети квартировладельцев. Так в этом году в Павлодаре заменили четыре лифта на Назарбаева, 52 и Чокина, 100.
Известно, что всего в городе отработали свой срок и нуждаются в замене 72% лифтовых кабин. Начиная с 2020 года их меняют по принципу беспроцентной рассрочки. То есть государство выделяет деньги на демонтаж старого лифта и установку нового, а собственники квартир постепенно выплачивают эту сумму. Размер ежемесячного платежа зависит от квадратуры квартиры.
8. Магазины на первых этажах
- Должны ли магазины, расположенные на первых этажах, участвовать в целевых сборах многоэтажки?
- Собственники квартир и нежилых помещений участвуют в содержании общего имущества соразмерно своей доле. То есть при ремонтных работах расходы ложатся на всех.
- Если большинство квартировладельцев согласны на ремонт подвала или, к примеру, крыши, то магазинчики на первых этажах тоже участвуют соразмерно площади?
- Да. Но решение должно быть принято на собрании жильцов и запротоколировано. Протокол нигде дополнительно утверждать не требуется.
9. Программа модернизации
- Как жильцы дома могут стать участниками программы модернизации? Что именно отремонтируют в рамках программы и как долго придется за эти работы расплачиваться?
- Сейчас это называется не Программа модернизации, а Концепция развития жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2029 года. В рамках данной концепции проводится ремонт общего имущества объекта кондоминиума. Это всегда капитальный ремонт. Но есть условия: решение принимается на общем собрании, у дома должна быть форма управления – ОСИ, простое товарищество.
Как объяснили в жилинспекции, сначала собственники должны определиться, что хотят отремонтировать – фасад, крышу, трубы в подвале? Затем они выбирают инициативную группу из числа собственников в количестве семи человек, которые будут следить за ходом работ. После этого с документами на дом и протоколом нужно подойти в жилинспекцию либо в ТОО «Горкомхоз модернизация жилья» - к оператору данной программы. Согласны на капремонт должны быть больше половины квартировладельцев.
А вот сколько лет люди будут расплачиваться за ремонт, будет понятно только после составления ПСД и технической экспертизы.
- Опять проводится собрание, где озвучивают сумму, и жители сами решают на какой срок ее разделить – от одного года до 15 лет. Платят соразмерно площади. То есть собственники однокомнатных квартир платят меньше, чем владельцы трехкомнатных. С ними индивидуально заключаются договор, - отмечают в жилинспекции. - В основном у нас люди просят о капитальном ремонте кровли и инженерных сетей (туда входят розлив горячего холодного водоснабжения, отопление, канализация). Но перечень работ может быть разным, на усмотрение жильцов. Бывает, еще выбирают работы по ремонту подъездов. Нет обязательного условия, сколько должно быть пунктов.
- Как много времени пройдет от заявки до начала работ?
- Все зависит от собственников: как долго они будут собирать подписи. Допустим, к нам поступает заявление, мы выезжаем и объясняем жильцам, как должны выглядеть протокол и опросные листы. Чем быстрее жильцы сдадут эти документы, тем быстрее пойдет процесс. Еще некоторое время занимает разработка ПСД и проведение техэкспертизы. Если подготовить все документы зимой, уйдет 5-6 месяцев. После потепления начнутся ремонтные работы. Если же подготовить документы к концу осени, процесс затянется, потому что зимой капремонт вам никто делать не будет, - предупредили в жилищной инспекции.
10. Батареи на балконе
- Могут ли жильцы устанавливать в квартире дополнительные батареи? Например, на балконе, чтобы сделать из него жилое пространство или кухню?
- Могут, но только по согласованию с отделом архитектуры, при предоставлении эскиза. Эскиз заказывают собственники в проектной фирме, - уточнили в городском акимате.
Самовольно менять внутреннюю систему теплоснабжения нельзя: неправильная врезка, установка дополнительных батарей на балконах и лоджиях, запитка теплых полов от отопления приводят к разбалансировке внутренней системы дома. В итоге страдают соседи, которые живут с вами в одном подъезде.
11. Почему ремонт идет, а вода есть
Такой вопрос тоже иногда мелькает в общедомовых чатах: почему летом при ремонтах на теплосетях, из горячего крана идет вода, если там меняют трубы?
Дело в том, что в холодном и горячем кране течет одна и та же водопроводная вода. С ТЭЦ выходит техническая сетевая вода, по трубам она приходит в дома, где во внутридомовых бойлерах или в ЦТП техническая вода подогревает холодную. Вода, которую подает ТЭЦ, не может использоваться для питья или в других бытовых целях.
- Хозпитьевая вода, которой пользуются жителями многоэтажек, подогревается за счет теплообмена с горячей сетевой водой, которая поступает с ТЭЦ. Процесс теплообмена происходит во внутридомовых бойлерах или на центральных тепловых пунктах. В период ремонтной кампании на тепловых сетях города циркуляция сетевой воды в теплообменниках отсутствует, в связи с чем из «горячего» крана поступает холодная хозпитьевая вода, - объяснили тепловики.